海外移住時の不動産賃貸と売却の比較

不動産を持っていて、海外へ移住となると所有する不動産を

移住前に売るべきか、貸すべきか大変迷うと思います。

また必然的に手続きすることも多くなり気苦労も

増えるのではないでしょうか。

私のケースとあなたの状況とは異なるとは思いますが、

少しでも参考になればと思います。

 

　不動産売却の流れ

まず持っている不動産の築年数で考え方は大きく変わります。

購入したばかりでまだローンがある場合でも築年数が新しければ

移住期間だけ賃貸に出し家賃を得るという選択肢もあります。

私の場合は、まずは両方のケースで比較するために、

数件の不動産会社に話を聞きに行ったり、

マンションナビやから査定を依頼しました。

 

だいたいの数字を把握した段階で賃貸した場合と売却した場合の

利益などを計算し、問題点やメリットをあげていきました。
リフォーム費用についても一括査定が出来ます。

　中古マンションの賃貸・売却比較

築30年

広さ約70㎡

住宅ローンなしの場合

 

	賃貸	売却
初期費用	リフォーム代50～100万 ※オーナーが貸出前にきれいにする必要がある	0円～30万 ※一般的には現状有姿渡しにできる
家賃相場	7.5万（リフォームなし）～8.5万（リフォームあり）
損益分岐点	リフォームした場合、2年～3年目からプラスとなる
諸経費	50～100万 加えて確定申告手続きのため税理士の先生に2~3万＋その他手数料（自分で行える場合はかからない）
固定資産税	10.5万
月にかかる費用	5％～10％コールセンターサービス利用時
税金	収益の約20% 賃貸に1度出してから売却した場合課税率約20％となる	利益が出ても3000万円控除を適用し0円
確定申告	毎年必要	売却した年の申告1回のみ
問題点	そばにいられないので、修理の要請が入ったときに、自分で対応が出来ない。 代行サービスを利用すると毎月家賃の約1割分の負担増になり利益が減る。
	メンテナンス費用がいくらかかるか不明。 空室が出た場合、計算通りの収入を得ることが難しい。 新しい契約更新時、不動産会社への手数料や広告費用等が発生する。
	賃貸にするなら、早く荷物や家具をどけないといけない。仮住まいがすぐ必要となる。
	10年貸したとして、その後現在と同じ金額での売却は難しい。
メリット	定期的に収益を上げることが出来る。将来売却し利用も可能。	1回で手続きを終わらせることが出来る。
		物件の引渡し時期を、自分の希望に合わせることが出来る。
		まとまった資金を得ることが出来る。

注；比較のメリットデメリットは物件の築年数や状態によって変わります。

不動産の賃貸と売却はタイミングが命といえます。

だれだってよりいい条件での取引がしたいです。

何時手続きをするかによって、より希望に近いスムーズな取引が

出来るかどうかが左右されてきます。

私は10年以上不動産会社で働いていた経験があったお陰で、

その流れをつかんでいたので買った時よりも高い金額で

最終的に売却することが出来ました。

実際に動き出したのは9月頃で、不動産会社に相談を始めました。

契約が成立したのが1月、物件を引き渡したのは3月です。

また、私が売却することにした決め手は、築年数が30年を

超えていたことや初期費用が少なくて済むことと、移住前

に手続きをすべて終われせることができ、まとまった

お金を手にすることが出来るからでした。

もし物件を買ったばかりの方で賃貸を検討中の方は、

専門の海外赴任やリロケーションに強い業者に一度

相談をされるといいと思います。

自分のライフスタイルや協力者の有無によって選択も変わってくると思います。

あなたの後悔のない選択肢が、見つかることを祈ります。

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